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Ostiguy c. Allie

23 juin 2017

La Cour suprême pallie l’inertie du législateur

Le 6 avril dernier, la Cour suprême a rendu une décision importante en matière de prescription acquisitive et de publicité des droits, mettant fin à l’incertitude entourant l’interprétation de l’article 2918 du Code civil :

2918. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice.

La Cour suprême a décidé que le droit de propriété acquis par prescription est opposable au propriétaire dont le titre est inscrit au registre foncier, même si ce droit n’a pas été reconnu par un jugement.

Les parties en cause dans cette affaire étaient propriétaires de lots contigus. De 1994 à 2011, Hélène Allie occupait un espace de stationnement situé sur le lot voisin, à la connaissance du propriétaire de l’époque et sans qu’il ne s’y oppose. Une fois la prescription décennale acquise, elle n’a cependant pas entrepris de recours judiciaire afin de faire reconnaitre son droit de propriété. En 2011, Alain Ostiguy et sa conjointe ont acquis le lot voisin. Quelques mois plus tard, ils ont demandé une injonction afin qu’Allie cesse d’utiliser l’espace de stationnement. Cette dernière s’est alors prévalue de la prescription acquisitive et a demandé la reconnaissance judiciaire de son droit de propriété. La question sur laquelle la Cour suprême devait se prononcer était donc la suivante : « une prescription acquise peut-elle être opposée à un nouveau propriétaire qui inscrit son titre au registre foncier avant que le possesseur ne revendique son droit devant les tribunaux? » (par. 3).

Le juge Gascon a rédigé les motifs de la majorité. Il a procédé à une interprétation contextuelle des dispositions du Code civil, en accordant une grande importance au fait que le législateur a renoncé à une réforme majeure de la publicité foncière, qui aurait conféré une valeur probante absolue aux droits publiés au registre foncier. Cette réforme étant abandonnée, la publicité des droits joue aujourd’hui le même rôle que sous le Code civil du Bas Canada. Les droits acquis par prescription n’ont pas à être publiés pour qu’il soit possible de les opposer aux tiers. Le juge Gascon recourt également à la méthode systématique, arguant que cette solution est « la plus cohérente avec l’économie générale du Code et avec les dispositions pertinentes relatives tant à la prescription, qu’à la publicité des droits et à la vente » (par. 52).

Dans son opinion dissidente, la juge Côté s’est plutôt appuyée sur la méthode d’interprétation littérale. Selon elle, un jugement est nécessaire pour donner effet à la prescription acquisitive, conformément au libellé de l’article 2918. Par ailleurs, la juge Côté affirme que l’interprétation de la majorité est irréconciliable avec le régime de publicité des droits.  Elle exprime à son tour le souci de préserver la cohérence du Code civil, mais elle en tire la conclusion opposée.

Il est intéressant de noter que la majorité n’a pas eu à statuer sur les effets du jugement selon l’article 2918 : le jugement fait-il naître le droit de propriété ou en reconnaît-il seulement l’existence? Ce n’était pas nécessaire, puisque la prescription acquisitive « opère sans égard aux droits inscrits au registre foncier » (par. 71). Le juge Gascon avance néanmoins que selon lui, le jugement reconnaît des droits préexistants.

Les juges Gascon et Côté ont bénéficié de l’éclairage de la doctrine, à laquelle ils font fréquemment référence dans leurs motifs. Les travaux du professeur François Brochu de la Faculté de droit de l’Université Laval et un article récent de la professeure Gaël Gidrol-Mistral du département des sciences juridiques de l’Université du Québec à Montréal sont cités à plusieurs reprises par la Cour.

Le professeur Brochu dénonce depuis longtemps les incohérences entre les règles de la prescription acquisitive et celles du régime de publicité des droits. Soulignant les difficultés que cela engendre lors de la recherche de titre, ainsi que les frais qui en découlent pour les justiciables, le professeur Brochu recommandait en outre que le législateur modifie l’article 2918 pour en clarifier les effets. Finalement, c’est la Cour suprême qui a dû apporter cette clarification. Une modification législative aurait eu le mérite de rendre le droit plus accessible pour les citoyens.

 

Catheryne Bélanger et Michelle Cumyn

 

 

Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22

 

Sur les méthodes d’interprétation :

La méthode contextuelle

La méthode littérale ou grammaticale

La méthode systématique

 

Références à consulter :

Brochu, F., « Critique d’une réforme cosmétique en matière de publicité foncière », (2003) 105 R. du N. 761, K 21 D86 105 2003

Brochu, F., Mémoire portant sur le projet de loi no 35, Loi modifiant le Code civil en matière détat civil, de successions et de publicité des droits, Commission des institutions, Consultations particulières et auditions publiques, 23 mai 2013. Québec, Collection numérique de la Bibliothèque de l’Assemblée nationale (en ligne : https://www.bibliotheque.assnat.qc.ca/DepotNumerique_v2/AffichageNotice.aspx?idn=78453)

Brochu, F., « Nouvelle posologie pour la prescription acquisitive immobilière », (2003) 105 R. du N. 735, K 21 D86 105 2003

Brochu, F., « Revue de jurisprudence 2012 en prescription acquisitive et en publicité des droits », (2013) 115 R. du N. 205, K 21 D86 115 2013

Gidrol-Mistral, G., « Publicité des droits et prescription acquisitive : des liaisons dangereuses? », (2016) 46 R.G.D. 303

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